Đỏ mắt tìm nhà dưới 1 tỷ ở thành phố

Đỏ mắt tìm nhà dưới 1 tỷ ở thành phố

Căn hộ chung cư trên dưới 1 tỉ đồng một thời gian là phân khúc mủi nhọn về nguồn cung và sức cầu trên thị trường Tp.HCM. Tuy nhiên, thực tế thị trường thời gian gần đây cho thấy, sức cầu không đổi nhưng nguồn hàng ngày càng sụt giảm, đặc biệt  căn hộ dưới 1 tỷ đồng được xếp vào loại “hàng hiếm”.

Hành trình khó khăn trong việc tìm căn hộ dưới 1 tỷ

Thời gần đây, dự án căn hộ nhà ở thương mại giá bán dưới 1 tỷ đồng vẫn là phân khúc thị trường đang có nhu cầu thật nhưng nguồn cung lại không đáp ứng nổi với nhu cầu mua. Số liệu báo cáo mới đây của HoREA cho thấy, dân số Thành phố hiện có khoảng 13 triệu, với xấp xỉ 3 triệu người nhập cư và ước tính khoảng 50.000 cặp kết hôn mới mỗi năm có nhu cầu thuê mướn nhà hoặc mua nhà ở. Để đáp ứng đầy đủ nhu cầu nhà ở, nhất là loại căn hộ có 1 – 2 phòng ngủ cho thuê, hoặc bán với giá trên dưới 1 tỷ đồng/căn là thách thức rất lớn, vì nhu cầu quá lớn trong khi nguồn cung thì hạn chế.

Hiện tại nguồn cung căn hộ giá rẻ tại Tp.HCM thực sự rất hiếm. Ngoại trừ một vài dự án căn hộ đếm trên đầu ngón tay như EHomeS (quận 9), Saigonhomes (Q.Bình Tân); khu căn hộ Avila 2, tính đến hết tháng 11 vừa qua, số lượng dự án có mức giá tầm 1 tỉ/căn được chào bán ra thị trường là vô cùng ít. Khu Tây có khá nhiều dự án được môi giới BĐS quảng cáo với mức giá dưới 1 tỉ đồng/căn. Tuy nhiên, phần lớn các căn hộ này chỉ là căn 1 phòng ngủ, chiếm tỷ lệ nhỏ. Nhiều dự án căn hộ mới có giá mềm dưới 1 tỷ như Roxana Plaza, Marina Tower, Contentment Plaza tuy quảng cáo là tọa lạc tại Tp.HCM nhưng hầu hết đều nằm giáp ranh hay nằm ở Bình Dương.

Dạo gần đây, phần lớn các dự án được quảng cáo có mức giá mềm, phù hợp với người có thu nhập thấp, bình dân nhưng đều có giá dao động thấp nhất từ 1,2 tỷ trở lên. Ví dụ như, dự án Citihome thuộc chuỗi căn hộ Citi của Kiến Á trước đây được rao bán với giá dưới 1 tỷ đồng/căn thì nay, dòng sản phẩm mới nhất là CitiEsto có giá khoảng 1,4 tỷ/căn; Khu dự án căn hộ Calla Garden (Bình Chánh) được quảng cáo là hàng bình dân nhưng giá bán cũng từ 1,2 tỷ/căn. Hay các dự án Him Lam Phú An, Jamila, Richmond City… đều nằm ở phân khúc trung cấp mức giá phổ biến từ 1,5 tỷ/căn. Dự án căn hộ mới Lavita Charm của công ty Hưng Thịnh Land tuy chào hàng căn hộ giá bình dân nhưng mức giá thấp nhất cũng từ 1,3 tỷ/căn. Dự án hiếm hoi duy nhất có phần lớn căn hộ ở mức giá dao động quanh 1 tỉ đồng là Heaven Riverview cũng đã chỉnh giá bán block mới trên 1,2 tỷ/căn.

Đỏ mắt tìm căn hộ giá rẻ

Giá dự án tăng mạnh ở thị trường giao dịch thứ cấp.

Khan hiếm nguồn cung là nguyên nhân khiến giá căn hộ bình dân tăng mạnh ở thị trường thứ cấp. Hiện tại, giá căn hộ thuộc phân khúc bình dân này dao động quanh mốc từ 20-22 triệu đồng/m2 và theo dự đoán sẽ còn tiếp tục sẽ tăng từ 1-2 triệu/m2 trong thời gian tới.

Các quận, huyện như Bình Tân, Bình Chánh, quận 8, quận 9, quận 12, Thủ Đức nơi được xem là có mặt bằng giá rẻ, các dự án căn hộ triển khai thời gian gần đây đều duy trì mức giá sơ cấp từ 19-22 triệu/m2 trở lên, mức giá thứ cấp dao động từ 15-20% so với giá gốc.

Liên quan đến thị trường dự án căn hộ, ông Lê Hoàng Châu, chủ tịch HoREA cho hay, trong thời gian gần đây, xét về phân khúc, căn hộ bình dân vẫn tiêu thụ rất tốt. Tuy nhiên, do quỹ đất ngày càng thu hẹp nên căn hộ có giá dưới 1 tỷ đồng trở thành hàng hiếm. Căn hộ giá trên dưới 1 tỷ đồng từng một thời gian là phân khúc mủi nhọn về nguồn cung trên thị trường Tp.HCM. Tuy nhiên, khoảng hơn một năm gần đây, việc tìm mua căn hộ có mức giá dưới 1 tỷ ngày càng khó với người có nhu cầu ở. Quỹ đất để phát triển chung cư ngày càng thu hẹp, giá đất tăng nhanh, chi phí lãi vay đều tăng, thủ tục xây dựng lại kéo dài làm cho nhà giá bình dân vốn có tỷ lệ lợi nhuận thấp đã hiếm hàng ngày càng khan hiếm hơn. Biên lợi nhuận của phân khúc này hiện tại rất thấp, dao động quanh mức 8-12%, trong khi phân khúc cấp cao có thể từ 30-40%.

Giá cả căn hộ giá rẻ liên tục biến động

Theo ông Phạm Thanh Điền, GĐ Kinh Doanh Thanh Điền Land cho hay, vào thời gian hai năm trước đây, căn hộ giá bình dân được ngầm hiểu là mức giá quanh mức 1 tỉ đồng/căn, thì nay đã thay bằng mức giá quanh mức 1,5 tỉ đồng. Để làm các dự án căn hộ giá rẻ, nhà đầu tư phải tối ưu hóa mọi chi phí đầu vào. Đối với việc tìm kiếm quỹ đất cho dòng căn hộ bình dân, chi phí về phần đất hiện chiếm khá lớn, nếu vượt quá mức 20% thì khó có thể thu lời. Cạnh đó, các vấn đề quỹ đất, chi phí đầu tư, chỉ tiêu diện tích tối thiểu, chi phí phát triển dự án ngày càng tăng cao. “Không giải quyết dứt điểm các vấn đề trên sự khan hiếm nhà giá rẻ sẽ tiếp tục”, ông Điền nhấn mạnh.

Xem thêm